来源：证券时报
证券时报记者 贺觉渊
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，全国房贷最低首付款比例和利率下限、存量首套住房商业性个人住房贷款利率均迎来调整。
受访专家认为，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，将有利于降低居民首付负担，更好满足刚性和改善性住房需求。与此同时，下调个人存量房贷利率，将直接减轻借款人的居民房贷支出，修复居民资产负债表，提振居民消费意愿，也将减少居民提前还贷行为，保证银行经营与信贷的稳定性。
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引导实际首付比例
和利率下行
两部门在《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》中决定，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。
同时，将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。
通知规定，各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人指出，对现行差别化住房信贷政策调整优化，能够支持各地因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。
对于降低首付比例，仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟对证券时报记者说，将有利于降低居民首付负担和成本、增强购房能力和意愿。
如期调降
存量住房贷款利率
两部门在《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》中提出，自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款，或协商变更合同约定的利率水平。
通知明确，符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。
通知要求，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
协商变更后的贷款合同利率水平，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
本次存量房贷利率调整方案符合研究机构普遍预期，受访专家认为，由于不同地区不同个人的合同情况差异较大，统一调整存量房贷利率的实施难度较大，“因城施策”的存量房贷利率调整政策更具备可行性。
稳息差压力将成第一要务
对于本轮围绕商业性个人住房贷款政策的调整优化，两部门有关负责人指出，将满足借款人和银行对于有序调整优化资产负债的诉求，满足刚性和改善性住房需求。
随着房贷新政在后续不断落地，调降存量房贷利率以及调整新发放房贷利率政策下限，对银行体系净息差和利润增速形成的拖累难以避免。
目前，商业银行的净息差水平已处在历史低位。数据显示，截至6月末，商业银行净息差仅为1.74%。为更好管控负债成本，证券时报记者了解到，多家全国性商业银行将于9月1日起下调存款挂牌利率。同时，多家银行也在中期业绩发布会上透露，已经制定好存量房贷利率下调的预案。
“接下来，货币当局还可采用降准等方式支持银行合理管控负债成本，或通过结构性货币政策工具向依法有序调整存量房贷利率的银行提供低成本资金，以增强金融持续支持实体经济的能力。”光大证券首席固收分析师张旭对记者说。
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